Airbnb à Marseille : Est-ce encore rentable?
Tout le monde le sait, Marseille est devenu l’eldorado d’Airbnb ces dernières années. Avec une saison touristique s’étendant d’avril à mi-octobre, la ville attire chaque année un flux impressionnant de visiteurs, atteignant jusqu’à 5 millions de touristes par an.
En parallèle, l’arrivée massive de nouveaux habitants dans la cité phocéenne a considérablement tendu le marché locatif classique, avec un loyer médian au m2 à peine deux fois inférieur à celui de Paris. Cette tension a poussé la municipalité à adopter des restrictions sur les résidences secondaires destinées à la location courte durée, mais ça on le verra plus tard.
Dans ce contexte, une question fondamentale se pose pour les investisseurs marseillais (ou futurs) :
Airbnb est-il toujours rentable ?
La location courte durée demeure très rentable à Marseille, malgré une légère baisse constatée après l’annonce des Jeux Olympiques. Cet événement a entraîné une bulle sur le marché, marquée par une offre excédentaire. Cependant, cette bulle s’essouffle progressivement, ramenant le marché à un niveau plus équilibré.
En moyenne, un logement avec deux couchages rapporte environ 1 300 € par mois, lissé sur l’année, après déduction de tous les frais liés à la mise en location : ménage, frais de plateforme et frais de gestion par une conciergerie.
Nous recommandons particulièrement la conciergerie “Les Frères de la Loc” pour leur professionnalisme. Ces revenus permettent d’atteindre une rentabilité moyenne de 9 % à 13 %.
Les appartements les plus rentables restent les studios et les deux-pièces, grâce à leur prix d’achat abordable et à la forte demande. En effet, 55 % des séjours organisés à Marseille concernent des couples ou des groupes de deux personnes.
Pour les appartements de plus grande superficie (jusqu’aux T5), l’option Airbnb reste intéressante. Toutefois, ces surfaces peuvent offrir une meilleure rentabilité lorsqu’elles sont louées en colocation à la chambre, avec des loyers atteignant jusqu’à 550 € par chambre selon le secteur.
Airbnb va être interdit à Marseille ?
Non, Airbnb ne sera pas interdit à Marseille, et il est peu probable que cela arrive, car la ville dépend fortement de la location courte durée pour son attractivité touristique et économique. Cependant, cette activité sera davantage encadrée, notamment par des restrictions sur les changements de destination en résidence de tourisme. Seules les personnes remplissant au moins une des conditions suivantes pourront continuer à louer en courte durée :
• Louer son bien en résidence principale, dans la limite de 120 jours par an.
• Posséder deux appartements dans le même secteur et de taille similaire, avec la possibilité de mettre l’un en location courte durée uniquement si l’autre est loué en longue durée.
• Disposer d’un logement à usage commercial, déjà destiné à l’hébergement hôtelier.
• Bénéficier d’un changement de destination en résidence de tourisme effectué avant l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, qui restera valide pour la durée restante (la validité initiale étant de 4 ans).
Combien peut-on louer en location longue durée dans un appartement à Marseille ?
Souvent mis de côté par les investisseurs, le marché de la location longue durée dans le centre-ville de Marseille est aujourd’hui très tendu, ce qui permet d’appliquer des loyers bien plus élevés que ceux pratiqués il y a encore quelques années. Il est désormais possible de louer facilement un T2 en bon état à 750 € par mois. Pour les surfaces plus grandes, les prix grimpent rapidement, atteignant jusqu’à 1 250 € pour les meilleurs T3.
De manière générale, les loyers, toutes catégories confondues, ont fortement augmenté à Marseille, en grande partie grâce aux efforts de la municipalité pour améliorer la qualité de vie dans la ville. Louer un appartement en longue durée permet donc largement de couvrir les mensualités de votre crédit tout en rendant votre investissement rentable sur le long terme.
Comment se porte le marché du baille mobilité à Marseille?
Tout le monde parle du bail mobilité, présenté comme une solution miracle pour éviter les risques liés à la location longue durée, augmenter ses loyers, et contourner les restrictions sur la location courte durée.
Cependant, la réalité est bien différente. À l’exception des biens de grande qualité, le marché du bail mobilité est largement saturé, notamment en raison des propriétaires qui louent en courte durée durant la haute saison et cherchent à limiter les pertes pendant la basse saison.
Résultat : les loyers proposés pour les T2 sont à peine supérieurs à ceux d’une location meublée classique, et la rentabilité des surfaces plus grandes est environ 20 % inférieure à celle de la location courte durée.
Le bail mobilité peut néanmoins être une excellente option si vous souhaitez profiter de votre bien de temps en temps, sans pour autant vous engager dans la location courte durée.
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